רכישה / מכירה של דירת מגורים
משרדנו מלווה את לקוחותיו בכל היבטי המשפט ברכישה / מכירה של נכסי נדל"ן, בדגש על דירות מגורים. משרדנו מלווה את עסקת הרכישה / מכירה מתחילתה ועד סופה. קניית דירה / נכס הינה אולי העסקה המשמעותית ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. רכישת "קורת גג" אינה עוד עסקה שיש להקל בה ראש, והינה הוצאה משמעותית אשר השלכותיה משפיעות באופן ישיר ועקיף על מהלך חיינו. לפיכך, חוק ברזל מספר אחד – אין לבצע עסקת רכישת דירה / נכס, בין אם מקבלן ובין אם יד שניה ללא ליווי עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן ומקרקעין, שילווה אתכם ברכישת הדירה. חוזה רכישה הינו חוזה מורכב, המכיל התניות משפטיות ותנאים מסחריים, ועליו לכלול נתונים מוגדרים על מנת לזכות בהכרה משפטית כחוזה מחייב. ליווי עורך הדין מקטין סיכונים ומגדיל סיכויי השלמת העסקה באופן "חלק" ויעיל.
על חוזה מכר / רכישה לכלול בין היתר: זהות המוכר והקונה. תיאור הנכס והממכר וזיהוי חד-ערכי של הנכס. הצהרות הצדדים לגבי עסקת מכירה/רכישה, פירוט התמורה אופן תשלומה תוך התייחסות מפורטת להתחייבות הצדדים כתנאי לביצועה, התחייבויות הצדדים לתשלום מיסים הקשורים עם הממכר, מועדים, ופרטים רבים נוספים.
רוכשים / מוכרים דירה?
- תיווך – על פי חוק המתווכים במקרקעין, מתווך חייב להיות בעל הסמכה ורישיון לעסוק בתיווך, וזאת עפ"י המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996. מתווך מחויב להחתים רוכש פוטנציאלי על טופס הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים אשר נקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997. בין היתר, רק מתווך שינו הגורם היעיל בקשירת עסקת המכר יהא זכאי לדמי תיווך. על פי חוק, על מתווך במקרקעין לפעול "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת", ולמסור ללקוחו "כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". אותו חוק אוסר על מתווך לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה.
- אופן רישום הנכס – רישום נכס מקרקעין יכול להירשם במספר אופנים. לשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חברה משכנת. יש בחון את אופן רישום הנכס. נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין יש להפיק נסח טאבו עדכני. לחלופין, יש להפיק אישור זכויות ככל וניהול רישום הנכס מתנהל ברמ"י/חברה משכנת. נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות משקפים את מצב הזכויות הרשום והעדכני של הנכס בפנקסי הרישום, לרבות הערות אזהרה / משכנתאות / התחייבויות הקיימות על הממכר.
- מצבו התכנוני של הנכס –נכס נבנה על פי היתרים. יש לבצע בדיקות תכנונית בגין הממכר באמצעות עיון בתיק הבניין ו/או היתר הבנייה ובמקביל לבחון הרישום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין / פנקס הבתים המשותפים. חלק מהנכסים רשומים ע"ש המדינה והזכות הנמכרת הינה חכירה. בחינת מצב תכנוני שכזה תעשה גם מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגדר בחינת חוזה החכירה ויתר המסמכים הרלוונטיים.
- זיכרון דברים – לעיתים צדדים לעסקה מבקשים לחתום על מסמך מחייב טרם חתימה על הסכם מפורט וזאת על מנת להבטיח קיומה של עסקה. יש לזכור כי זכרון דברים הינו מסמך משפטי תקף ומחייב את הצדדים, יש לדווח אותו לרשויות המס והוא המועד הקובע לעסקה. יש להיוועץ עם עו"ד בטרם חתימה על זיכרון דברים!
- ניהול מו"מ לרכישת הזכויות בנכס – הליך המתבצע ע"י עורכי הדין של הצדדים, המפרט את הממכר, התנאים לעסקה, והתחייבויות הצדדים. הסכם זה יכיל את כל האלמנטים הנדרשים לביצוע עסקה במקרקעין לרבות הסכמות מסחריות ומשפטיות כאחד, לרבות אך לא רק: פרטי הצדדים, הצהרות המוכר והקונה, תיאור מפורט של הממכר, התמורה שתשולם בגין הממכר ומועדי התשלום, ביטחונות להבטחת השלמת העסקה (כספי נאמנות), אפשרות רכישה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא, הפרות ותרופות וכיו"ב.
- חתימה על חוזה מכר – חתימה על הסכם המכר מבטאת את גמירות הדעת של הצדדים לביצוע העסקה על תנאיה (הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות). ממועד החתימה יפעלו הצדדים בהתאם להוראות ההסכם ועד להשמת העיסקה במלואה (תשלום התמורה, והעברת מסמכי רישום העסקה מנגד).
- הערת אזהרה – על מנת שהסכם המכר יפורסם ברבים, למניעת עסקה סותרת/צולבת, וכנגד ביצוע התשלום הראשון – ירשום הקונה לטובתו הערת אזהרה המעידה על הסכמות הצדדים למכירת הנכס. התשלום הראשון יוחזק בנאמנות ע"י בא כוח המוכר עד לרישומה של הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין / חברה משכנת. זהו אות אזהרה לגורם נוסף בל יבצע עסקה בנכס שכן המוכר מנוע מלמכור אותה לאחר. במקרים רבים, בהם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין יפעל הרוכש לרשום משכון ברשם המשכנות, כתחליף להערת אזהרה.
- תשלומי המכר בדירה יד שניה – אחד ממרכיביו העיקריים של כל חוזה מכר הינו המחיר המוסכם בין הצדדים בגין רכישת הנכס וכן סדר התשלומים. כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה (או לחלופין רישום משכון ברשם המשכנות) יועבר לקונה התשלום הראשון בגין הנכס. תשלום ראשון לרוב יהיה לפחות בגובה הפיצוי המוסכם למקרה שתבוטל העסקה, ולרוב תכלול גם סכום נוסף מעבר. התשלום השני ע"י הקונה יסלק לרוב משכנתא קיימת על הנכס הנרכש, וזאת להבטחת דירה "נקייה" מזכויות לטובת צדדים אחרים כגון בנק אשר העמיד הלוואה למוכר הנכס במועד רכישתו. כל רוכש והתנאים הפיננסיים שלו, וכאשר הרכוש מבקש לקחת משכנתא בעצמו – יהיה עליו לעמוד בדרישות הבנק אשר יעמיד לטובתו משכנתא (במידה ונלקחת משכנתא ע"י הקונה). בדר"כ התשלום האחרון יהווה שיעור של 20-30% משווי התמורה, הן להבטחת השלמת העסקה והן לוודא כי ב"כ המוכר יחזיק בנאמנות חלק מסכום זה עד להמצאת כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות ורישומן על שם הקונה (אישור עירייה בדבר העדר חובות לרבות פטור ו/או אישור תשלום היטל השבחה, אישור מס שבח וכד').
- הצהרה למיסוי מקרקעין (מס שבח/מס רכישה) – עסקאות במקרקעין טעונות דיווח לרשות המיסים ע"פ חוק. בטופס הצהרת הצדדים לעסקה יערכו באי כח הצדדים שומה עצמית בגין חיובי המס החלים בעסקה. מובהר, כי הקונה יחויב במס רכישה בהתאם לשיעורי המס הקבועים בחוק. אולם, רוכש דירה ראשונה יהא פטור מתשלום מס רכישה עד לגובה התקרה הקבועה בחוק. יצוין, כי מוכר הדירה יהא זכאי לפטור ממס שבח במידה והמכירה הינה בגין דירה יחידה או פטור בגין דירת הורשה (ככל וזכאי לפטור זה) לחלופין, עומד לזכות המוכר האפשרות לממש את הטבת המס המוטב (לינאריות מוטבת) ובכך להפחית את שיעורי מס השבח באופן משמעותי. הצדדים יגישו הצהרה בדבר עסקת המכר למשרדי מיסוי מקרקעין, בתוך ארבעים ימים ממועד החתימה על חוזה המכר. סוגיה זו תבחן ע"י עורכי הדין של הצדדים אשר מיומנים במיסוי מקרקעין.
- אישור עירייה על העדר חובות – המוכר ידרש לדווח על המכירה אף לעירייה או למועצה המקומית אשר הנכס נמצא בתחומה. המוכר ידרש להמציא לקונה (עבור רשם המקרקעין/רמ"י) אישור על העדר חובות בגין הנכס. אישור העירייה יאשר כי המוכר שילם את כל חובותיו עד למועד הנקוב באישור וזאת לתשלומי ארנונה ומים. כמו כן, ימציא המוכר אישור על פטור מתשלום היטלי השבחה מהעירייה או לחלופין, במידה וחל חיוב ימציא המוכר אישור בדבר תשלום ההיטלים.
- מסירת חזקה בדירה – מועד המסירה הינו המועד הנקבע ע"י הצדדים בחוזה המכר ומותנה בתשלום מלוא התמורה בגין העסקה למוכר. במעמד המסירה יועבר התשלום למוכר בהמחאה בנקאית ויימסרו כל מסמכי העסקה לרבות ייפוי כח ושטרות מכר/שכירות בגין העסקה. ככל ובמועד זה לא התקבלו אישורי עירייה ו/או אישור מס שבח, יועבר חלק מהתמורה לנאמנות אל בא כח המוכר עד להמצאת האישורים כאמור.
- רישום זכויות על שם הקונה בטאבו / ברמ"י – זהו השלב הסופי של העסקה בו מועברים כל מסמכי הרישום לגוף המוסמך בו מתנהל רישום הנכס. מסמכי הרישום הינם: אישור מס רכישה, איישור מס שבח, אישורי עירייה, ייפוי כח קונה ומוכר, שטרות מכר / שכירות ב- 5 עותקים ובקשה לרישום מקרקעין. יש לציין, כי בעת הרישום ברמ"י יידרש הקונה להציג הצהרה בדבר העדר חריגות בנייה וכן בקשה להעברת זכות שכירות.